出卖单位房改房但不能办理过户手续，能解除合同吗？赔偿房屋差价

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出卖单位房改房但不能办理过户手续，买卖合同有效吗？合同能够解除吗？赔偿房屋差价吗？

孙某与李某原系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，1984年孙某所在单位湖北省xxx科研所将自建房（即诉争房屋）分配给孙某，1993年10月，孙某在缴纳5，240.67元的购房款后，湖北省xxx科研所为孙某办理了个人房屋所有权证但未能办理土地使用权证。1997年4月，孙某与李某离婚。离婚协议书约定“双方各自享受华师应有住房条件（待遇）”，但未对所诉房屋进行分割。2011年11月29日，孙某向荣某称自己已离婚，所诉房屋属自己所有与前夫无关，遂与荣某签订了《房屋买卖合同协议》，约定：1、荣某以255，000元的价格买下孙某所属位于湖北省xxx科学研究所内（40号楼7单元7房）房屋一套；2、该房屋将于2012年3月1日归乙方（即荣某）所有；3、在双方过户之前，荣某不得将房屋转卖给第三人，否则钱不退房不卖；4、自买卖合同达成后，因该房屋产生一切费用包括买断费、过户费等由荣某自行承担。合同签订之后，荣某遂将购房款255，000元交给孙某，孙某将房屋交荣某居住。因该房当时尚未取得土地使用权证，荣某、孙某双方未能履行房屋过户手续。

2013年6月孙某所在单位湖北省xxx科研所进行第二次房改，要求李某和孙某对该房屋进行分割。2013年7月16日，孙某与李某约定该房屋孙某拥有60%的产权，李某拥有40%的产权。并于2013年11月26日按此约定办理了房产证和土地证。

2013年8月，荣某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除荣某与孙某之间的《房屋买卖合同》；2、孙某退还合同购房款以及赔偿房屋差价损失共计500，700元；3、本案诉讼费由孙某承担。

荣某于2014年2月28日向一审法院申请对所诉房屋市场价值进行评估，资产评估公司出具《评估报告书》，所诉房屋市场价值为：500，700元。

湖北省武汉市某区人民法院认为，荣某、孙某双方于2011年11月29日签订的《房屋买卖合同协议》是双方当事人真实意思表示，应合法有效。关于李某认为该房屋系孙某与其夫妻关系存续期间所得，孙某单方处理房产，该买卖合同应为无效的意见。出卖人在订立买卖合同时对标的物有无所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，本案所涉的房屋在签订买卖合同时登记在孙某一人名下，且当时孙某与李某已离婚多年，荣某有理由相信孙某对该房屋享有处置权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案在审理过程中，孙某和李某将房屋商定按份共有，并办理了房产证和土地证，致使孙某与荣某的合同履行不能。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故对荣某要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，予以支持，荣某的损失应当包括合同履行后可以获得的利益，即诉争房屋的增值部分。故应按现市场价值500，700元减去原购买价格255，000元，计算为245，700元。法院依法支持了原告的诉讼请求。

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